2022-6-17

前几天有网友对之前做的房产估值模型感兴趣，今天就简单聊聊我对房产估值的理解。做证券投资的或是金融专业的同学，很早就会接触到经典的fama-french三因子模型，就是用公司总市值，1/PB和PE来作为特征衡量股票的收益率的模型。而房产估值里，最常使用hedonic模型，也常用一个三因子的模型，就是利用地段、品质和面积来评估房屋的价格。

地段这个特征是最好理解的，基本上就是一个城市里，不同区域的房价取平均值是有区别的，比如金融街的价格平均可能就会比国贸高，具体实操时，我们可以以每个楼盘的为中心点，画个方圆2公里的圈，从而计算该区域的均价。但相近的楼盘，地段属性是类似的，但价格也会有很大差别，这个差别主要就是来自于品质，这个品质就是衡量相同地段不同价格房子的均价差。但即使同一个小区，不同面积的房子均价也会不同，对于大多数普通住宅或是学区房来说，面积越小往往均价越高，而对于豪宅可能是面积越大反而均价越高。

用上面三个变量，基本可以把一个房子的价格组成拆分成三大部分了。但3个因子还是略显笼统，可能很难去精确估值，这是我们就要引入更多的特征，比如跟地段相关的交通便利性、生活便利性等，跟品质相关的学区、社区密度等，跟具体房源相关的楼层、朝向，以及跟交易相关的流动性、价格趋势动量等。利用所有历史可得的真实成交数据，就可以获得一个多维度的相对精确的房产估价模型。

多因子模型还是能解决一些实际问题的，比如各类房源估值，哪怕近期没有同类型的成交，但是通过多因子是可以在全市范围内搜索同类型房源的，而不仅仅是目标小区或是局限在周边。这样就能间接解决短期成交样本不足导致的估值不准问题，进而让估值相对精确。

但无论怎样，房产的估值本身也只是参考，成交价格却是中介在买卖双方斡旋的结果。过去有太多试图取代中介的尝试最后都以失败而告终。这种低频非标的交易场景，可能中介有他不可取代的地位吧。当时我们做这个项目的同期，有个做垂直房源搜索和推荐的项目，叫99房。后来他们发现这条路走不通，整个团队及时改变了方向，把相似的推荐算法用在了高频的内容推荐上，于是就诞生了今日头条，以及后来的抖音。所以，技术是一方面，方向选择才是最重要的。比如同样的小白，如果选择可转债开始投资还是港股开始投资，其结果可能是大大不同的~

今天又是普涨的一天，最近的市场感觉确实很强，走出了自己的独立行情！离浮出水面终于越来越近了，希望能早日创新高。

2022-06-17 16:46