2022-6-14

之前主要的投资精力放在了股和债上，但如果限制在这两个品种上，可能在高通胀压力下依然存在一些弊端。所以考虑未来把房产的配置加入到投资组合中，做到股债房的低频平衡轮动。下面以一线城市的情况为例，浅浅分析目前可供投资的房产与证券标的的类比，大概有以下几类：

1.住宅：类似于股票中的白马股，学区房更是类似赛道股。这类的特点是长期估值都很高，大家都趋之若鹜。如果买来出租，租金收益率基本在1.5%以下，如果仅靠租金，就相当于在做公益了。而投资收益主要来自于房产的增值。当然，自住的刚需属性，让房产的价值得到了一定的保证。但这里说的仅仅是非自住的投资类需求，因此，如果把住宅放在投资组合里，可能价格和收益率就是重要的考虑因素。比如事后来看，以北京为例，如果在2015年上半年做平衡，那么住宅特别是学区房无疑是一个不错的选择，那会股市平衡出来的资金，最佳的选择就是买入住宅，因为马上就会迎来主升浪。但如果长期看，住宅的租金收益率应该能回归到5%左右，这就要么租金涨上去，要么价格跌下来。所以，在收益率只有1.5%的时候，我可能不会选择投资住宅。

2.商铺、酒店、写字楼：类似于股票中的高息蓝筹股。目前的租金收益率在5~7%, 价格相对于住宅简直是白菜价，主要是过去十几年房地产的大牛市主要涨的是住宅，商铺写字楼的价格涨幅要小的多。就好比A股里的银行股，主要靠吃息为主。在当前环境下，这类实物资产应该不错，如果高通胀，其具备一定抵御通胀的能力，同时如果利息还是维持低位，5~7%的收益率已经很可观了。同时其价值也具备一定回归的可能性。所以，我认为这类资产具备不错的投资价值。

3.拆迁房：类似于可转债，其租金收益率类似于住宅，是比较低的，但其具备一个转换期权的价值，可能在拆迁时转换成住宅，实现价值的突变。但这类资产比较少，转换周期可能也比较长，不能长期参与，也不太适合作为一个长期关注的标的。

4.商住两用房：租金比商用房低，价格比住宅低，而且几乎很难涨，简直是价值毁灭的神器，在我的投资名单上永久排除。大概可以类比的就是100左右的低等级债券吧，既不是权益，作为固收风险又挺大！

当然，我除了数年前做过一个大城市住宅的多因子量化估价的系统，在房产投资领域实操有限，还算是个小白。且目前的资金量也很难在房产上做到分散投资，不过这是我未来一块重要投资研究的方向，毕竟熊市总会来的，陪我们度过慢慢熊市的，除了债券应该就是房产这种实物资产了吧！

今天基本把昨天跌的又涨回去了~

2022-06-14 18:59