2022-6-8

今天又出去了大半天，没有看盘。还是约了商业房中介，基本把范围内符合需求的楼盘都看了一遍，真心感觉商业地产和住宅完全是两个品类，之前买房租房主要用的都是链家，上回租办公室也是朋友介绍直接跟物业方租的，这回第一次体验商业中介，感触也不少。

首先，可以用作办公的房子产权比较复杂，我们常见的外观不错的，维护的也很好的，很多都是单位自有，不对外出租。或者就是那些高端写字楼高端物业的，动则20块以上的单价，且200平起，远远不是我现在能够承担的。除了这两种以外，更多小公司或是规模不大的企业办公室的选择并不太多，大概可以分为以下几类：

1.开发商或没落国企的自持物业，这两种一般叫大物业，同品质价格也相差不大。整体来说，开发商自持的整体感觉维护的更好，但一般没有面积很小的，100平以上是起步价。而没落国企的自持物业完全看管理情况，不过这种比较灵活，有那种特别小的，有的会做成那种园区，面积都比较灵活，有的甚至连20平的都有，且都可以注册，有不少初创公司如果不想用虚拟地址，就会选这种注册，20平就当仓库也行了。

2.而与之相对的就是小物业，一般是开发商实力一般，早年资金链比较紧张时，不少房源卖个了个人，这种会导致价格比较混乱和随机，然后由于没有整体的规划，随着时间的推移，楼面环境越来越差，同品质的价格就会低许多。比如西直门的地标性建筑那三个大鞋垫——西环广场。T1和T3就是大物业，管理比较规范，价格也相对较高，而T2就全是小业主，即使外观看起来一模一样，价格也会差上很多。

3.最后一种，就是早期产权不明确的，有按住宅立项的，后来发现不好卖，改成商用往外卖（没有看错，90年代的时候住宅是远不如商业的）。这种不仅住宅卖不上价，商用也租不上价甚至压根儿租不出去，这种就属于不伦不类的。由于办公环境差，大公司肯定不会选这里，而小公司又会嫌面积太大，确实这种比较鸡肋。

选来选去，我自己肯定是倾向于第1类，一个是和大业主直签，麻烦事少。比如就报价来说，一般第一类会给你报一个总单价，包含除电费以外的所有开销了。而个人业主，报价含不含物业费、取暖费甚至是发票的税都得单独说，虽然羊毛出在羊身上，但不同的报价方式还需要一点小学数学基础才能把他们拉在一个水平面比较，实在是麻烦。所以整体感觉个人就不应该持有商业房产，好像国家也规定了，以后商业地产买卖只能通过公司了。那至少租了房开不开票的问题就不用在报价环节讨论了吧！另外与住宅不同的是，商业地产长期都是买方市场，一直以来都是业主承担中介费。

今天市场又涨了，真是越不关心越安心！

2022-06-08 19:52修改